营收净利润双降 首开股份外拓拉低整体毛利率

为突破规模瓶颈，首开股份(SH.600376)近年来开始积极尝试走出北京城。然而却在“征战”途中遭遇了毛利率和净利润双双下滑的困境。

近日，首开股份披露了今年上半年的业绩情况。报告期内，首开股份实现营业收入约180.26 亿元，同比下降 22.45%，归属上市公司股东的净利润约 12.79 亿元，同比下降 38%。

在业内人士看来，在竞争激烈的房地产赛道上，为保持长远发展，首开股份勇于走出“舒适圈”的做法值得肯定，但在拓展的过程中如何平衡规模与利润，也是其该考虑的问题。

合作拿地致营收净利双双下滑

半年报显示，2020年上半年，首开股份实现营业收入180.26亿元，同比下降22.45%;归属上市股东的净利润约为12.79亿元，同比下滑了38%。

对此，有观点指出，这与首开多依靠联合拿地和开发来推动规模增长不无关系。

梳理发现，首开股份营收大幅下滑的因素有两个：其一，受疫情影响，整体结转面积减少。

其二，公司不能并表的和联营项目面积大增。仅从北京区域来看，上半年首开在北京区域内竣工面积31.45万平方米，其中约20.73万平方米的面积为不能并表的合联营项目，占比65.91%，较2019年同期增长逾15个百分点。这一趋势仍在延续。在今年中期内的“房地产开发投资表格”中，公司合联营项目从去年同期的52个增至61个，占项目总数比例也从40.31%提升至43.88%。

在销售额上，其权益占比也不断下滑。数据显示，2017年至2019年，首开股份销售额分别为：692亿元、1007亿元、1010亿元;权益占比为：73.83%、72.59%、61.59%。2020年上半年，公司销售权益占比又进一步降至59.01%。

知名地产分析师严跃进表示，，首开的合作开发模式对经营带来了一定的干扰，这可能会稀释既有项目的利润。这两年，不少企业其实也都面临着类似问题，虽然开发项目多，但盈利空间反而不大。

外拓拉低整体毛利率

事实上，近年来，随着大本营北京楼市调控的不断升级，首开股份的业绩增速出现了不断下滑的情况。

据蓝鲸房产梳理，2016年-2019年间，首开股份的业绩增速一路由2016年的92.65%降至2017年的9.65%，2019年进一步下探至0.61%。

为了解决这一问题，2016年以来，首开加大了在京外区域的布局，开启“根植北京，扩张全国”的战略，不断向长三角、珠三角、成渝地区等区域拓展。尽管销售额增速下滑的趋势仍未能改变，不过从土储来看，首开这一战略取得了初步成效。数据显示，2017年至2019年，首开股份新增土地储备分别为399.7万、269万、260.5万平方米，其中京外占比为：35.96%、60.97%、80.4%。而在营收上，截至2020年6月30日，首开京外营收占比达到了63.2%。

然而，硬币的另一面却是其毛利率不断下探。一直以来，受益于公司深耕北京的战略，首开股份的毛利率基本处在较高的水平。2017年至2019年，公司毛利率分别为：33%、33%、38%。然而，截至2020年6月30日，首开毛利率下滑至26.09%，较去年同期大幅下滑18.11个百分点。

对此，上海中原地产分析师卢文曦向蓝鲸房产指出，当前房屋销售面临较大的压力，往往会影响项目的定价，这会使得毛利率有所下降。类似下降的幅度也比较大，自然也会带来比较大的压力。当然，这也与行业的调控与地价等问题息息相关。

蓝鲸房产梳理发现，就京内京外来看，京外下滑更严重。据同花顺数据，京外的毛利率从去年同期的42.86%下滑至15.31%，而京内则微跌1个百分点至44.3%。

在过去数年，“京城一哥”为了找到新的规模着力点，在层层阻力下开启了全国化进程。而如今，站在营收、利润双双下降的十字路口上，首开股份又将作出怎样的选择?